• 融創中國,行走在時代前列的奮進者

    文/讀懂財經 2021/09/03 19:59

    在“房住不炒”的主基調下,整個地產行業上半年政策面依然趨緊。“三道紅線”、“雙集中供地”等政策的落地,一方面引導行業向健康理性的方向發展,另一方面也重構了整個行業的發展邏輯。

     

    過去野蠻生長的年代,規模就是硬道理,而如今地產行業進入下半場,市場對于房企的需求從純規模增長轉變為重品質的增長。

     

    時代已經給地產行業提出了新的需求,只有能夠順應這個趨勢的企業才能勝出。透過現象看本質,地產政策的轉向相當于一次極限壓力測試,能夠檢測出房企規模之外的含金量。

     

    這樣的背景下,“調整”就成了房企的關鍵詞,誰能適應變化,誰就能脫穎而出。在眾多組織架構調整中,融創的戰略定力展現出強大的韌性,從容穿越市場周期、抵御行業風險。在這種定力下,融創實現了業績快速增長,同時也錘煉出強大的綜合能力。

     

    8月30日,融創中國發布2021年中期業績報告,上半年融創實現營業收入958.2億元,同比增長23.9%;毛利199.8億元,同比上升12.5%,歸母凈利潤119.9億元,同比上升9.4%;每股收益2.62元,同比上升8.7%。

     

    負債端融創持續降低杠桿。凈負債率86.6%,較2020年末下降9.4個百分點;非受限制現金短債比升至1.11,剔除預收賬款后的資產負債率降至76%。

     

    從全局看,無論營業收入、利潤,還是負債率等核心指標,融創均保持全面向好發展。盈利能力繼續增長,“三道紅線”指標的持續改善,“地產+”業務崛起,讓融創整體資產質量進一步提升。

     

    融創中國不僅頂住了壓力,而且用超快的戰略轉身適應了現行政策,在新的市場環境和新的發展周期下,融創依然保持良好的盈利狀態。這足以證明,融創中國已經成為行走在時代前列的奮進者。

     

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    資產優化,安全依然是核心策略

     

    “三道紅線”政策出臺后,降杠桿就成為房企的首要目標。

     

    由于“三道紅線”直接關系著企業的融資能力,因此誰能有效的降至指標以下,就成為市場關注的重點。

     

    其實早在“三道紅線”出臺之前,融創中國就已經開始有針對性的主動調整,落實“降杠桿、優化資本結構”的戰略要求,并制定了全面、清晰、長期的行動計劃。這也是為何在政策出臺后,融創中國能夠如此迅速的降低負債的原因。

     

    在年初披露的2020年年報中,融創中國的杠桿指標已經連降兩檔至黃檔;到今年中報,財務結構得到了進一步的優化。

     

    具體來看,凈負債率下降9.4個百分點,非受限現金短債比升至1.11,剔除預收款項后的資產負債率降至76%,距離“綠檔”僅一步之遙。

     

    現金流層面,融創也呈現出更充裕態勢。融創2021年上半年實現3208億銷售額,同比增長64.3%,回款率保持高位水平。截至2021年6月底,融創在手現金達1232億元,其中非受限現金1011億元,較去年底提升2.4%。

     

    融創中國資本結構的持續優化,讓其在金融機構的認可度大幅提升,五大國有銀行的授信與合作持續增加,信托借款規模連續兩年大幅下降,融資結構得到全面改善。

     

    目前,融創中國土地儲備充足,因此對于拿地并沒有特別急迫的需求。融創在上半年獲取土地權益貨值2135億元,上半年權益拿地銷售比37.9%,而2020年7月-2021年6月一年內權益拿地銷售比則為28.5%,彰顯出極強的拿地紀律。

     

    在中期投資分析會上,融創中國董事會主席、執行董事孫宏斌表示:公司的戰略非常明確,首先是用三年左右把融資成本降下來,目標是三年內降到5%。同時把信用評級做到投資級,因此這個目標下,必須要降低負債率,同時降負債規模,進而達到降低融資成本的目的。

     

    未來,安全將是融創中國發展的核心策略。

     

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    業績強勁,“地產+”業務成新增長點

     

    持續降杠桿的過程中,融創中國業績并未受到影響,仍延續穩定增長的趨勢。

     

    上半年,融創總營收958.2億元,同比增長23.9%;歸母凈利潤119.9億元,同比上升9.4%;每股收益2.62元,同比上升8.7%。

     

    營收、凈利潤雙增長背后,則是融創各條業務線的全面開花。無論是傳統房屋銷售業務,還是新興的“地產+”業務,融創均交出了讓投資者的答卷。

     

    傳統業務方面,融創中國2021年上半年完成銷售額3208億元,同比增長64%,總銷售額穩居行業前四。過去三年,融創銷售額的年化復合增長率約為12%。

     

    在行業政策出現如此大變化的情況下,融創依然能夠保持房屋銷售的正常進行,依靠的正是長期以來的戰略定力。

     

    從銷售結構看,融創繼續深耕核心城市群,在多個一二線核心城市占據市場領先地位。長三角,融創完成1141億元銷售額;在西部核心城市、環渤海分別完成791億元、637億元。

     

    同時,融創在今年下半年內的總可售貨值超6600億元,充足的可售貨值也有望支持公司下半年高業績的達成。

     

    如果說傳統業務讓融創的基本盤更加平穩,那么包括服務、文旅等在內的“地產+”業務則已經成為公司業績的新推力。

     

    結合數據分析, 融創文旅業績快速增長,上半年取得經營利潤4.4億元,客流量同比上漲103%突破7200萬人次。

     

    截至目前,融創文旅擁有文旅城、旅游度假區、會議會展和文旅小鎮4大板塊,匯集了城市綜合體、融創樂園、融創茂、雪世界、高端酒店群、海世界、會展中心、民宿、小鎮集群等10余種城市綜合業態。

     

    隨著2022北京冬奧會的臨近,融創文旅大力發展冰雪業務,以全面的設計、建造及運營全鏈條能力,打造冰雪產業鏈生態聚合服務平臺,目前已開業7家雪場,另有5家室內雪場在建,計劃整體戰略布局35家室內雪場。

     

    物業管理業務的業績高增速同樣讓投資者寬心。

     

    按類別劃分,物業管理服務收入20.5億元,同比增長94%;社區生活服務收入1.9億元,同比增長206%,并已超越2020年全年表現;非業主增值服務收入10.8億元,同比增長60%。

     

    規模方面,融創服務延續著大幅快速增長態勢。截至6月底,融創服務在管建筑面積1.7億平方米,合約建筑面積3.2億平方米,第三方外拓項目占在管面積比例39%,較去年底也增加了7個百分點。

     

    隨著“地產+”業務的爆發,融創中國的業務組成更加多元化,公司營收驅動力已經由過去的單極增長進化為“地產、文旅、物業”的三極增長。

     

    從長期看,“地產+”業務將為業主提供更加多元化的服務,有助于建立融創中國的頭部競爭優勢。在未來,隨著運營能力的持續提升,“地產+”業務將與主業有效協同,有望成為公司業績的“新引擎”。

     

    / 03 /

    信用評級提升,機構認可度不斷加強

     

    一邊降杠桿優化資本結構,一邊維持安全穩健高質量增長態勢,融創的經營表現不斷收獲國際機構的認可。

     

    2021年上半年,標普將融創公司主體評級由 BB-上調至BB,展望穩定。穆迪及惠譽將公司評級展望調升至正面;中誠信亞太首次覆蓋融創,并給予BBBg-評級,展望為穩定。

     

    與國內評級機構不同,國際評級機構更加注重實地調研,往往通過走訪調研的方式來獲得公司的真是情況,因此他們的評級更加可靠。

     

    一方面,他們會在評級時重點考慮企業在行業中的競爭力,定性和定量的做出真實的企業競爭力評價;另一方面,評級機構十分看重對企業償債能力和現金流量的分析,考慮包括經濟周期、市場狀況、經營管理者素質等方方面面。

     

    權威機構的背書再度堅定了投資者的信心,正面的投資評級不僅肯定了融創中國的領導地位,而且對公司可持續發展的前景抱有信心。

     

    在得到信用評級機構的背書后,融創中國在過去半年先后獲得國際知名大行摩根士丹利、花旗、摩根大通、海通國際、中金及瑞信的肯定。此外,全球領先的ESG評級公司Sustainalytics也將融創提升至“低風險”評級,評分位列70家境內參評房企首位。

     

    政策調控更加精細化的背景下,不依托拿地堆量,融創同樣獲得了可喜的業績增長。這完全取決于公司管理層頗有遠見的前瞻性戰略布局,以及堅定的戰略執行力。

     

    從野蠻生長,到有品質的增長,這其中勢必會出現陣痛。但在危機面前,融創中國沒有選擇飲鴆止渴,而是堅持從底層出發持續優化資產結構,這樣的動作不僅需要遠見,還需要長時間的奮進。

     

    顯而易見,在即將到來的房地產“品質時代”,融創中國已經成為走在前列的頭部房企。

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