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          房地產躲不掉的“灰犀?!?/h3>

          文/讀懂財經 鄭鵬超 2021/03/09 20:26 萬科

          00后比80后足足少了7200萬人。

          出生人口斷崖式下滑,對房地產意味著什么?

          這可能是每個投資人既想知道又并不甚在意的問題。原因在于,貨幣供給、土地供應是影響市場短期價格波動的因素。人口嘛,太久遠了。

          但真正決定市場走勢的,勢必是人口數量、真實的住房需求。相比金融、土地,人口才是地產大佬最大的心病。

          據公安部最新披露的人口數據,2020年新出生人口降至1003.5萬人,創建國以來新低。

          再來看萬科此前披露的一組數據,90后比80后減少3100萬人,00后比90后又減少4100萬人。

          00后比80后足足少了7200萬人。若按照2019年城鎮人均住房面積39.8/平米計算,未來20年住房面積需求將減少28.66億平方米。也難怪早在2018年,萬科就開始了戰略焦慮:“行業進入白銀時代,單邊上漲的時代過去了”。

          新生人口持續減少,老齡化加劇,究竟會對房地產造成多大的沖擊?以人口老齡化最嚴重的日本為例,日本房地產市場90年代前后崩盤,至今沒有恢復元氣。

          很多人把原因歸結于“廣場協議”引發的熱錢投機,日本政府連續快速加息,致使泡沫被戳破。但問題的核心在于,新生人口數量太少,老齡化太嚴重,房地產市場的需求被嚴重削弱。

          比如“廣場協議”簽訂的1985年,日本65歲以上人口占比剛剛邁過10.11%(根據聯合國標準,65歲以上人口占比超過7%,即進入老齡化社會),此后不斷攀升,2019年達28%。

          反觀國內,2019年中國人口老齡化比例升至12.6%,相當于日本90年代的水平,且老齡化率加速的趨勢與日本相當。在新出生人口持續降低的背景下,房地產需求被大大削弱是避免不了的。

          所以,如果說高杠桿是房地產面臨的“黑天鵝”風險,那么,新出生人口下滑,則是行業最大的“灰犀牛”。

           

          / 01 /

          地產大佬最大的心病


          長期看人口、中期看土地、短期看金融。任澤平說,觀察房地產記住這句話足矣。

          過往大家往往太注重土地、金融對房地產的影響,忽視了人口的影響。

          因為金融和土地對房地產行業的影響,當下就可以體現。例如,近兩年靠金融杠桿、大量囤地,才可以彎道超車的融創,成為了大家眼中的“明星”,而人口變化對房地產的影響,周期較長、短期影響則不會很不明顯。因此,很多人把人口老齡化對房地產的影響,當成“狼來了”的故事聽。

          但人口少了,房子的需求就會下降,這是確定的。

          你可能會說,98年房改以來歷次房價大幅上行,泡沫越吹越大卻屢捅不破,但這背后歸根結底是強大的人口增長和城鎮化在支撐。

          一方面,1998年至2019年,城鎮化率在20年內從33.35%增長至60.6%,平均每年上升1.3個百分點。

          另一方面,對應1988年至今的房價高峰來看,80-90年代中期的房價高峰,2000年至2019年房價大幅大漲,背后分別對應著第一、第二波出生人口高峰人群“50后”、“60后”,以及“80后”的改善性需求、“90后”的剛需。

          但現在,城鎮化率高增速不再。據統計,我國城鎮化率最高的時候每年增速在1.3%左右,即每年有四五千萬人實現城鎮化,目前每年大概有一千萬人左右新增城市人口,未來還會繼續減少。

          人口出生高峰也很難再現。早在2018年,房企老大萬科在致股東信中就提到,“行業進入了白銀時代,單邊上漲的時代過去了”。原因是,我國“少子化、老齡化”趨勢已毋庸置疑,因為90后比80后人口減少3100萬,00后又比90后減少4100萬。

          00后比80后足足少了7200萬人。

          按2019年城鎮人均住房面積39.8/平米計算,00后比80后減少7200萬人。這意味著,這一代人的住房面積需求將減少28.66億平方米。

          從邏輯看,萬科的判斷一點也沒錯。但近兩年房地產市場繼續以單邊上漲的銷售額,狠狠抽了萬科一個耳光。

          事實上,這是因為,商品房市場具有較強的金融屬性,短期的漲、跌不止受居住需求影響,投資需求也會占到上風。

          此外,近兩年置業的主力軍,主要集中在80年末、90年代初,30歲左右這一代人。90后、00后人口減少對房地產市場的沖擊,處于萌芽階段,尚未大面積爆發。

          但相比金融、土地,人口始終是地產大佬最大的心病。

           

          / 02 /

          新出生人口跌破“三年困難時期”


          回到當下來看,2016年政策放開二胎生育。為了應對潛在新增人口的井噴潮,全國各級醫院增加了成百上千張助產床。

          結果,預期的新出生人口大增沒有出現,新出生人口數量卻斷崖式下滑。

          根據統計局數據,2016年至2019年新出生人口數量分別為1786萬人、1723萬人、1523萬人、1465萬人。

           

          房地產躲不掉的“灰犀牛”

           

          2020年統計局新出生口數據目前尚未公布,但根據公安部披露的當年新出生人口數據為1003.5萬人,2019年公安部披露的數據為1197萬人。

          這意味著,2020年新出生人口數量繼續斷崖式下滑。這背后的原因有很多,比如房價過高、經濟壓力大、教育的成本高等等。關于年輕人不想生娃這件事,網友也給出了自己的答案,不生娃是這個時代年輕人最有效的非暴力不合作。

          話說回來,公安局披露的新出生人口總數1003.5萬人,這個數量到底有多低?

          作為對比,三年困難時期,也就是1959年至1961年,三年自然災害導致全國多省超過12個月一滴雨都沒下,糧食、蔬菜產量銳減。根據黨史記載,1960年全國總人口比上年減少1000萬。突出的如河南信陽地區,1960年有9個縣死亡率超過10%。

          這也直接導致1959年至1961年,全國新出生人口數量出現斷崖式下跌,分別為1665萬人、1381萬人、1187萬人。1962年災難過去,新出生人口直線回升至2491萬人。

          也就是說,2020年全國新出生人口數量,比三年自然災害時還要低。且按照當下的趨勢來看,新出生人口數量跌破1000萬,也只是時間問題。

          顯然,當下人口問題并不是階段性而是持續性的,這對于房地產行業也將產生持續影響。

          在新出生人口越來越少的背景下,2019年商品房銷售面積同比下滑0.1%,或許已經給行業敲響了警鐘。

           

          / 03 /

          房地產站在“風暴”中心


          人口減少、老齡化加劇,說到底影響的不只是房地產行業,制造業、消費業、金融業等各行各業都會受到沖擊。

          但唯獨房地產站在了“風暴”中心。

          舉個簡單的例子,消費品、電子產品等都是可重復消費品,一個人一生會多次消費,甚至每天消費。少子化、老齡化,也會衍生出其他消費需求,比如當下正在崛起的寵物經濟、銀發經濟……

          而對于房子的需求,平常家庭一輩子只有一次,甚至繼承祖輩,一輩子都不用購房。所以,人口減少對于其他行業的影響則相對有限,而房地產則站在了“風暴中心”。

          那么,新出生人口銳減,國內進入老齡化社會,對房地產行業究竟會生產多大的沖擊?

          我們可以參考日本。90年代前后日本房地產市場崩盤后,再也沒有恢復過來。

          很多人將原因歸結于1985年簽訂“廣場協議”引發的熱錢投機,日元繼續升值,股市房價繼續上漲,泡沫越吹越大。

          當年日本的口號是,東京房價不會下跌。還有這樣一種信念推波助瀾:政府永遠會支持房地產,日本只有一個東京,吸引著全國乃至全球的人口流入。站在世界中心,誰會擔憂泡沫破裂?

          但房地產價格瘋狂的上漲卻給日本經濟造成一系列不良影響。日本政府調轉政策,連續快速的加息刺破了房地產泡沫,然后就是眾所周知的“失去的20年”。

          “廣場協議”充其量是導火索。這就好比,2012年貴州茅臺出現了泡沫,限制“三公消費”刺破了泡沫,但并不影響貴州茅臺幾年后繼續創新高。這是因為,茅臺酒的消費需求還在。

          真正讓日本房地產市場陷入泥潭的是,新生人口持續下降、人口老齡化嚴重。換句話說,人口紅利不再,房地產市場沒有了消費需求的支撐。

          實際上,日本房地產市場曾產生過兩次危機,第一次短暫回調后,重回上漲;第二次,也就是90年代前后的危機卻使日本陷入“失去的二十年”。

          兩次危機,兩種結局,這背后既有經濟發展階段的不同,但更為重要的是,日本的人口結構發生了顯著變化。

          第一次危機爆發時,日本適齡置業人口尚處高位,真實需求旺盛,而到了第二次,日本老齡化問題已頗為嚴峻。比如廣場協議簽訂的1985年,日本65歲以上人口占比剛剛邁過10.11%,此后不斷攀升,2019年到了28%,是全世界老齡化最嚴重的國家。

          對于人口持續老齡化,是日本房地產市場低迷的核心原因,經濟學家巴曙松也曾發表過類似看法。

          當然,并不是說中國房地產市場會重蹈日本的覆轍,只不過在2019年中國人口老齡化比例升至12.6%,加之新生人口持續下滑,房地產市場遭受沖擊是不可避免的。

          換句話說,房地產行業的強金融屬性,是潛在的“黑天鵝”,而人口老齡化,則是行業避免不了的“灰犀牛”。

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